Estamos asistiendo en lo últimos tres años a un ascenso importante de la opción del alquiler en el mercado inmobiliario español.

Ello ha llevado a un ascenso de un 25% de los precios de alquileres en ese período en un país que estaba acostumbrado a tener en propiedad el 80% de la vivienda , pero la debacle del mercado de la construcción dejó una huella que ha llevado al ciudadano a ver con cierto interés el alquiler

Como toda decisión relevante que tomamos , es aconsejable una valoración de los riesgos que existen con la toma de la misma, y que en Martín Molina e Invexia podemos realizar para tranquilidad suya, entre los que destacamos

Riesgos por Responsabilidad Civil

El arrendador solo es responsable de los daños producidos por el Continente, es decir elementos constructivos o estructurales de la vivienda (paredes,techos,suelos,agua,calefacción,electricidad….) o también ,por el Contenido de su propiedad que permanece en el inmueble arrendado

Esto lleva a la necesidad de realizar un inventario a la hora de formalizar el contrato para dejar claro que elementos del contenido son de propiedad del arrendador

El arrendador, sin embargo , no es responsable de los daños causados a terceros por el arrendatario, por lo que el inquilino debe cubrir su responsabilidad civil

Y lo decimos porque no son pocos los juicios que se originan cada año con indemnizaciones por parte del inquilino a terceros más que respetables debido a la inexistencia de un seguro contratado por él que le cubra la responsabilidad civil

 

Riesgos Legales derivados del Contrato

Es recomendable que un equipo de abogados le oriente y diseñen el contrato de alquiler para tener en cuenta temas delicados que pueden originar problemas más adelante . Se recomienda que el contrato tenga al menos estas características.

.Por escrito

.En documento público e inscrito en el registro

.Duración y actualización de renta

.Pago de impuestos y reparto de gastos

.Cláusulas deshaucio por impago

 

Riesgos Fiscales

Casi el 40% de los inmuebles alquilados no se declaran (Según Gestha ,Sindicato de Inspectores de Hacienda).

Esto origina dos importantes problemas

A. Tras la Ley de medidas de Prevención contra fraude fiscal y los avances de tecnología en Hacienda con cruces de datos como el consumo energético para ver si un inmueble está ocupado , puede ocasionar que las sanciones de la autoridad tributaria puedan llegar a ser, entre el 50% y un 150% de la tributación original

B.Pero también es descatable el problema que supone el no declararlo, ya que no se pueden  aplicar las exenciones  y deducciones fiscales que permite la ley como son

-Imposibilidadde aplicar la reduccion del 60% Rendimiento Neto para alquileres de vivienda permanente ( No vacacional )

-Imposibilidad de deducción  de las siguientess partidas

a.Intereses de Préstamo

b.Gastos de Reparación y Conservación

c.Amortizacion del inmuebles (3%)

e.Gastos (Seguro, IBI….)

 

Riesgos de Impagos

Para evitar un encadenamiento de impagos del inquilino es recomendable tomar alguna de las siguientes medidas de prevención , valorando todas las alternativas con el futuro inquilino

-Seguro de alquiler

-Fianzas ( No se devuelve a los 30 días, sino al final del contrato una vez verificados la inexistencia de desperfectos e impagos)

-Fianzas solidaria

-Avales

-Acuerdo extrajudicial  con una duración entre 3 a 8 meses

 

En fin , vemos que el alquiler de una vivienda requiere de un previo asesoramiento multidisciplinar en temas legales, fiscales y de aseguramiento , tanto para el arrendador como para el futuro inquilino

 

 

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